Orpi Renaissance

Conseil de l'agence

propriétaires bailleur et travaux

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A l’heure où protéger la planète devient une préoccupation majeure des citoyens et commence à être prise en compte dans les politiques publiques, détenir un parc immobilier économe en énergie constitue un atout indéniable.

 

1. Pour valoriser votre patrimoine immobilier

Deux mouvements de fond se conjuguent pour vous inciter, en tant que propriétaire bailleur, à investir dans des travaux de rénovation énergétique et écologique. D’un côté, la qualité énergétique des logements, mesurée par le diagnostic de performance énergétique (DPE), influe chaque jour davantage sur le prix de vente des biens immobiliers. La prime étant donnée aux biens les mieux isolés et les moins gourmands en énergie. Les autres subissent des décotes pouvant atteindre jusqu’à 20 % et plus sur certains marchés immobiliers peu tendus. A ce titre, la valorisation des immeubles des années 60 et 70 commence déjà à s’effriter. De l’autre, le durcissement progressif des lois en matière de rénovation énergétique pourrait un jour définitivement disqualifier les habitations énergivores, les tristement célèbres « passoires thermiques », pour les rendre difficilement vendables voire inlouables. 

+ 5 à 15 %

C’est la surcote moyenne observée par les notaires en 2018 entre le prix de vente des appartements anciens affichant une étiquette énergie de classe A-B et ceux de classe D.
Source : bases de données des notaires de France BIEN et Perval
 

2. Pour profiter des aides et subventions publiques

Pour vous motiver à engager des travaux énergétiques, outre le bâton, les pouvoirs publics manient aussi la carotte et mettent à votre disposition depuis quelques années une batterie d’aides financières. Certes le crédit d’impôt transition énergétique (Cite) reste réservé aux propriétaires occupants, mais en tant que bailleur vous bénéficiez malgré tout : 
-    du taux de TVA réduit à 5,5 % pour les travaux de rénovation énergétique éligibles au Cite, 
-    des aides des fournisseurs d'énergie, plus connues sous le nom de « certificats d'économies d'énergie »,
-    des subventions de l'Agence nationale pour l’habitat (Anah) dans le cadre du contrat « Louer Mieux ». Le montant des aides pour améliorer l’étiquette énergétique de votre bien peut représenter jusqu’à 25 % du coût total des travaux HT sans pouvoir dépasser 187,5 € par m2, dans la limite de 15 000 € par logement, majoré d’une prime de 1 500 €. Parallèlement aux aides financières pour rénover votre bien, vous bénéficiez également d’une fiscalité attractive qui prend la forme d’une déduction fiscale sur vos revenus fonciers bruts. Celle-ci oscille entre 15 % et 85 %. Plus le loyer pratiqué est bas et le logement situé dans une ville où il est difficile de se loger, plus la déduction fiscale augmente. En contrepartie, le projet de travaux doit permettre d’améliorer la consommation énergétique de votre bien d’au moins 35 %. De plus, le logement une fois rénové doit être loué, six ans ou neuf ans suivant les cas, en respectant des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires. 
 

Bon à savoir

Dans le cadre d’une location nue, les travaux de rénovation énergétique peuvent vous permettre de dégager un déficit foncier. Et si vous louez meublé, les dépenses engagées seront amortissables et viendront réduire vos recettes taxables. 

3. Pour bénéficier d’un crédit gratuit

Distribués par les établissements financiers, l’éco-prêt à taux zéro individuel et sa version pour la copropriété permettent aux bailleurs d’accéder à des prêts bancaires sans intérêt. Ces enveloppes sont accordées à condition de réaliser des travaux destinés à améliorer la performance énergétique du logement ou de l’immeuble.

Pour rappel

L'éco-PTZ individuel est accessible aux bailleurs sans conditions de ressources. Il vous permet de financer jusqu'à 30 000 euros de travaux de rénovation énergétique. A noter : depuis le 1er juillet 2019 l’éco-PTZ a été étendu aux logements construits depuis plus de deux ans. Un changement notable puisque jusqu’à présent il était réservé aux seuls logements achevés avant le 1er janvier 1990.

4. Pour proposer un logement plus attractif

Les candidats locataires sont de plus en plus exigeants et friands d’un habitat économe en énergie. Un critère de sélection dicté par la raison puisqu’ils savent à l’avance que les charges, notamment les factures de chauffage, ne grèveront pas leur budget « logement ». D’ailleurs dans un marché locatif concurrentiel, un bien peu gourmand en énergie se distinguera toujours des autres. Vous augmenterez ainsi son attractivité auprès des candidats et mécaniquement, vous réduirez les risques de vacances locatives qui amputent la rentabilité de tout investissement. Enfin, outre l’aspect financier, le volet militant et responsable en faveur de la préservation de la planète pèse également désormais dans le choix des locataires.

 

5. Pour contribuer à la protection de l’environnement

Comme tout bailleur, vous pouvez apporter votre modeste contribution à la protection de l’environnement en engageant des travaux de rénovation énergétique dans les logements que vous louez. Adopter une attitude militante et pro-active consiste par exemple, à l’occasion d’une réfection complète de votre logement, de mettre volontairement l’accent sur la question énergétique, en procédant à l’isolation des murs, des combles, des fenêtres ou en changeant de système de chauffage ou de production d’eau chaude. Une façon efficace et concrète d’apporter à votre échelle votre pierre au défi écologique mondial.

6. Pour augmenter vos loyers en zones tendues

Un décret du 26 juillet 2019 a instauré une nouvelle condition nécessaire, en zone locative tendue (liste ici), pour majorer le loyer d’un logement après la réalisation de gros travaux ou en cas de loyer manifestement sous-évalué. A partir du 1er janvier 2020, si vous détenez un logement mal isolé (plus de 331 kWh par m2 et par an) vous devrez réaliser des travaux de rénovation énergétique sous peine de ne plus pouvoir revoir le loyer à la hausse en cas de renouvellement du bail ou de relocation. 
 

En pratique

Tout dépend du diagnostic de performance énergétique (DPE) de votre logement :

Classé A, B, C, D ou E : vous pourrez envisager une augmentation de loyer, si toutes les autres conditions sont réunies par ailleurs. 

Classé F ou G : toute hausse sera prohibée. Vos loyers seront gelés. 

7. Pour participer au dynamisme économique local

Enfin, réaliser des travaux de rénovation énergétique dans votre logement passe le plus souvent par le recours à des entreprises de proximité. Ainsi, vous participez au dynamisme des entreprises et de l’emploi local. 
Attention ! Les sociétés auxquelles vous faites appel pour effectuer les travaux doivent être labellisées par l’Etat « RGE » (Reconnue Garant de l’Environnement). Il s’agit notamment de l’une des conditions nécessaires et indispensables pour prétendre aux aides publiques fiscales et financières.

   
 

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Valeur verte des maisons anciennes par région en 2018, par rapport aux maisons de référence de classe D

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Valeur verte des appartements anciens par région en 2018, par rapport aux appartements de référence de classe D

 

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